EL VENEZOLANO COLOMBIA
El temor de que un inquilino pueda apropiarse de la vivienda que alquila es común entre los arrendadores. Aunque existen casos en los que esto podría ocurrir, no es un proceso simple ni común. Juan Felipe Sicua, abogado y asesor del Consultorio Jurídico de la Universidad del Rosario, detalla las condiciones legales y los escenarios necesarios para que un arrendatario pueda convertirse en propietario del inmueble que ocupa.
Ley y protección para los arrendadores
La Ley 820 de 2003 y la Sentencia SC10189-2016 protegen a los propietarios al regular los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Además, los artículos 1973 y siguientes del Código Civil proporcionan un marco legal adicional en situaciones no contempladas por la Ley 820.
Estas normativas establecen que para que un inquilino pueda apropiarse de un inmueble, deben cumplirse una serie de condiciones específicas y poco comunes.
Teoría de la intervención del título
Según la Corte Suprema de Justicia, la «teoría de la intervención del título» es un requisito fundamental para que un inquilino pueda aspirar a la propiedad del inmueble.
Este principio requiere que el arrendatario desconozca la calidad de propietario del arrendador y realice actos que demuestren la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del bien durante un período mínimo de diez años.
Abandono del propietario
Para que un arrendatario pueda iniciar un proceso de prescripción extraordinaria del dominio, es necesario que el propietario haya abandonado el inmueble por un largo tiempo.
Durante este período, el inquilino debe asumir todas las obligaciones y responsabilidades del propietario, tanto frente a terceros como al Estado.
Hito temporal
Un elemento crucial en este proceso es el hito temporal. El inquilino debe demostrar el momento exacto y los hechos posteriores en los que dejó de reconocer al propietario legítimo.
No es suficiente con afirmar que ha ejercido posesión sobre el inmueble; se requiere evidencia concreta y precisa de estos actos en el tiempo.
Pruebas y transformación de calidad
Para adjudicarse un inmueble, el arrendatario no solo debe tener la intención de apropiarse del bien, sino también transformar su calidad de inquilino a propietario, respaldado por pruebas.
Este proceso se realiza a través de un procedimiento judicial, en el cual el propietario es llamado a ejercer su derecho a la defensa.
Rol del arrendador
El arrendador tiene la facultad de terminar el contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino. Además, al firmar un contrato, el inquilino reconoce la propiedad del arrendador, lo cual se evidencia mediante el pago mensual del alquiler.
Sicua recomienda que estos pagos se realicen a través de consignación, en lugar de efectivo, para asegurar un registro claro de las transacciones.
Obligaciones recíprocas
Un contrato de arrendamiento se caracteriza por la obligación recíproca entre dos partes: el arrendador, que entrega el inmueble, y el arrendatario, que lo utiliza para su habitación. El propietario conserva el derecho de disposición del bien y puede solicitar su devolución en cualquier momento, conforme a las necesidades y disposiciones legales.
Si bien es posible que un inquilino pueda llegar a apropiarse del inmueble que alquila, este es un proceso legalmente complejo y lleno de requisitos específicos. Los arrendadores cuentan con la protección de la ley para evitar que esto ocurra y pueden tomar diversas medidas preventivas. Con una comprensión clara de los contratos de arrendamiento y los derechos involucrados, los propietarios pueden asegurar sus inversiones y proteger sus bienes.
